Utbyggingsavtaler – litt om grensene for hva som kan avtales

Advokatfullmektig Andreas Reitan og partner/advokat Geir Frøholm, SANDS Advokatfirma DA

Advokatfullmektig Andreas Reitan og partner/advokat Geir Frøholm, SANDS Advokatfirma DA Foto:

Av
DEL

MeningerDette er et debattinnlegg. Innlegget gir uttrykk for skribentens holdninger.Alle utbyggere må sørge for at rekkefølgevilkår i arealplan er eller sikres oppfylt før de kan få ramme- og igangsettingstillatelse(r). Utbyggere inngår normalt utbyggingsavtaler med kommunen for oppfyllelse av rekkefølgevilkårene.Kommunenes tildelte reguleringsmyndighet gir dem en solid forhandlingsposisjon til å pålegge utbyggeren tyngende krav i utbyggingsavtalen. Plan- og bygningsloven oppstiller derfor krav om at pliktene som pålegges utbygger skal være nødvendige,forholdsmessige og rimelige. Nettopp forståelsen av disse vilkårene i loven har vært tema i to nylige rettssaker – m.a.o. et «hett» tema i juss-kretser og av stor betydning for den økonomiske belastningen på utbyggere.

Også i Vestfold er det vanlig å benytte utbyggingsavtaler som virkemiddel for å realisere utbygginger. Flere av kommunene har fattet vedtak som medfører at det ofte/som hovedregel skal lages utbyggingsavtaler ved gjennomføring av arealplaner. Hvorgrensene går for hva som kan avtales er derfor et høyst relevant spørsmål for utbyggerne i vår region, og for kommunene.

Hvor går grensen for hva som kan avtales mellom kommunen og utbygger?

Innledningsvis nevner vi kort at byggesaksforskriften inneholder et forbud mot at det i utbyggingsavtaler avtales at utbygger skal bekoste «sosial infrastruktur», som f.eks. skoler, barnehager eller sykehjem. Utover dette er det primært plan- og bygningslovens § 17-3 tredje ledd som setter begrensninger for hvilke tiltak en utbygger i en utbyggingsavtale kan påta seg å besørge/bekoste.

Domstolene kan avgjøre om konkrete utbyggingsavtaler holder seg innenfor begrensningene eller ikke. I 2019 var to saker om bestemmelsen oppe for domstolene, og vi fikk noen avklaringer om fortolkningen av vilkårene om nødvendighet og forholdsmessighet. Den første(«Mortensrud-saken») gjaldt riktignok lovens rammer for innholdet av rekkefølgekrav, men rettens vurderinger gir føringer også for forståelsen av reglene om utbyggingsavtaler. Det gjelder nødvendighetskrav både for rekkefølgevilkår og utbyggingsavtaler, men grensene er strengere for utbyggingsavtaler. Det aktuelle rekkefølgekravet i saken gjaldt opparbeiding av en tursti utenfor planområdet. Utbyggerne vant frem i begge saker, og detoffentlige anket begge dommene. «Mortensrud-saken» har blitt behandlet av lagmannsretten, og anken førte frem for kommunen. Denne saken er nå anket til Høyesterett, og det ville gi nyttig og viktig avklaring om Høyesterett tar saken til behandling. Vi krysser fingrene for det, og for at tingrettens dom fastholdes.

Grensene i loven er nokså skjønnsmessig formulert. For eiendomsutviklerne har det derfor lenge vært en mangel på forutsigbarhet for hvilke krav de kan bli møtt med fra kommunen.Basert på den siste tids rettsavgjørelser kan vi nå utlede noe mer om grensenesinnhold, i påvente av at Høyesterett forhåpentligvis vil si noe om saken. Det er viktig for utbyggere å ha en viss kunnskap om dette, for å unngå unødvendige konflikter.

• Nøvendighet

Nødvendighetskravet i loven medfører at utbyggingen må være den direkte foranledningen til behovet for tiltaket som utbyggeren pålegges å besørge/bekoste. Dette innebærer at ytelsen må være oppgradering i utbyggingsområdet eller tjene til å avhjelpe ulemper utbyggingen medfører i eller utenfor utbyggingsområdet, eksempelvis at vann- og avløpskapasitet må økes. Sagt på en annen måte: Utbyggingen må væregrunnen til at tiltaket må gjennomføres. Praksis fra domstolene og Sivilombudsmannen viser at argumenter fra kommunene om behov for mer generelle oppgraderinger av et område som følge av et samlet trykk fra befolkningsvekst og flere utbygginger,ikke er særlig relevant. Det kreves en nærmere sammenheng mellom den konkrete utbyggingen og tiltakene utbygger pålegges. Er ikke tiltaket som pålegges nødvendig som følge av utbyggingen, men kun ønskelig fra kommunens side pga.kommunens økonomi, vil avtalebestemmelsen være ulovlig. Lovens bestemmelser om utbyggingsavtaler gir ikke anledning til å pålegge slike generelle gebyrer på utbygging som dette i realiteten ville være. Sivilombudsmannen kom i 2015 til at Sandnes kommunes ordning med bestemte kostnadsbidrag fra utbygger per kvadratmeter til finansiering av en rekke forhåndsdefinerte tiltak i sentrum,ikke kunne aksepteres. En slik ordning kunne medføre at kostnadsbidrag fra en utbygger ble brukt til å finansiere ganske urelaterte tiltak i en helt annen del av sentrum, eller at kostnadsbidrag fra næringsutbygging ble brukt til å finansiere f.eks. småbåthavn. I slike tilfeller ville ikkenødvendighetsvilkåret være oppfylt. Kommunen må gjøre en mye mer konkret vurdering av den enkelte utbygging enn som så.

• Forholdsmessighet

Lovens krav om forholdsmessighet innebærer bl.a. at jo større utbygging som skal foretas, jo større tiltak kan det avtales av utbygger skal besørge/bekoste. Det må tas i betraktning hva slags utbygging det er snakk om. Tungindustri vil gjerne gi behov for større infrastrukturtiltak enn et f.eks. et kontorbygg, og da vil det være ulike terskler for hvilke tiltak som kan pålegges i utbyggingsavtale for disse to utbyggingene. Videre: jo mer kommunen selv bidrar med av tiltak/oppgraderinger, jo mer kan utbygger påta seg i utbyggingsavtale. Tiltakene må overensstemme med den belastningen utbyggingen medfører. Derfor kan en utbygging på en tomt som tidligere var mye brukt som friareal medføre større tiltak i utbyggingsavtalen enn en utbygging på en tomt som ikke tidligere var ibruk til noe som helst. Det har dessuten vært indikert fra domstolene at prosjektenes økonomiske tåleevne kan være relevant i forholdsmessighetsvurderingen.

Vurderingene som nå er skissert kan være vanskelige så vel rettslig som bevismessig. Det er ikke alltid åpenbart hvor mye større behov for infrastruktur en utbygging vil medføre. Kommunene må gjøre konkrete vurderinger for hver enkelt utbygging, men det er grenser for hvor grundige undersøkelser kommunen må gjøre. Kommunen må f.eks. ikke nødvendigvis innhente analyser av innbyggernes mønster for bruk av infrastrukturen i området o.l.

Som det har fremgått i dette innlegget er det ganske skjønnsmessige vurderinger som skal foretas, og grensene lar seg enda ikke lett beskrive løsrevet fra konkrete saker. Det er vårt håp at Høyesterett vil komme med gode avklaringer.

Artikkeltags