Konkret omhandler dommen altså et eiendomsprosjekt i Oslo, men den kan også ha betydning i vår region, som har hatt et høyt antall boligprosjekter de senere årene, selv om de fleste av disse ikke har hatt underskudd.

Også gründerselskaper

Dommen setter sannsynligvis føringer for hvordan aksjonærer fremover blir kjøpt ut av alle typer selskaper, enten det er eiendomsprosjekter, ordinære transaksjoner eller ved oppkjøp av gründerselskaper.

Armada Eiendom AS fikk medhold for skattemessig fradrag i tingretten, og staten vant i Lagmannsretten. Saken ble deretter anket inn for Høyesterett.

Tvistepunktet mellom Armada Eiendom AS og staten var hvor mye som skal til før en aksjetransaksjon hovedsakelig blir skattemessig motivert.

Kjøpet av aksjene til de øvrige aksjonærene medførte i utgangspunktet at Armada Eiendom AS kunne benytte det fremførbare underskuddet til å redusere fremtidig skattepliktig overskudd, dels i Armada Eiendom AS og dels i andre konsernselskaper eid av aksjonær Asker Eiendom AS.

Skatteetaten mente at aksjekjøpet var skattemotivert. Armada Eiendom AS fremholdt at aksjekjøpet ikke var skattemotivert. Selv om selskapet hadde et underskudd til fremføring, viste det til flere forretningsmessige begrunnelser.

Poenget i dommen er at det forretningsmessige motivet var det overveidende ved oppkjøp av resterende aksjer i aksjeselskaper, dersom underskuddet ikke skal falle bort.

Dommen er den første i Høyesterett om lovfestet gjennomskjæring av skattemessig fremførbart underskudd etter skattelovens paragraf 14-90. Den setter sannsynligvis føringer for hvordan aksjonærer fremover blir kjøpt ut av aksjeselskaper med fremførbart underskudd, enten det er eiendomsselskaper, ordinære oppkjøp eller ved oppkjøp av gründerselskaper.

Waldemars Hage

Prosjektselskapet Armada Eiendom AS var et eiendomsselskap som var utbygger av boligprosjektet Waldemars Hage i Oslo, som bestod av 237 leiligheter. Boligprosjektet ble gjennomført med høy standard, men ga liten eller ingen fortjeneste til aksjonærene. Den siste av leilighetene ble solgt i 2006. Ved utgangen av 2006 hadde Armada Eiendom AS et netto skattemessig fremførbart underskudd på kr 35 millioner kroner (en skattefordel neddiskontert til en verdi på ca kr 8,5 millioner kroner).

Armada Eiendom AS var opprinnelig eid av 22 aksjonærer. Den nest største aksjonæren, Asker Eiendom AS, eide 16 prosent av aksjene i selskapet, men kjøpte ut resterende aksjonærer i mai 2007 for kr 42 millioner kroner.

Asker Eiendom AS anførte at kjøpet av aksjene ikke var skattemotivert. Selskapet viste blant annet til at det er vanlig i prosjektselskaper at en av aksjonærene kjøper ut de andre når prosjektet er ferdigstilt og det gjenstår garantitid på solgte eiendommer. Det ble vist til at gjenstående oppfølging av garantiansvaret og gjennomføring av avviklingen av selskapet, medførte at Asker Eiendom AS fikk en reduksjon i kjøpesummen av de øvrige aksjonærene.

Asker Eiendom AS' motiv var å avslutte et medeierskap som de etter hvert opplevde som problematisk. Ved å overta et så anerkjent utbyggingsprosjekt ville Asker Eiendom AS videre oppnå goodwill, som blant annet hadde betydning overfor bankforbindelsen.

Vesentlig for Asker Eiendom AS var behovet for rask tilførsel av likviditet i forbindelse med konkrete planer om å erverve ny eiendom. På oppkjøpstidspunktet var den bokførte egenkapitalen i Armada Eiendom AS 52,7 millioner kroner, som besto av en bankkonto på 42,35 millioner og et krav på et selskap på 10,35 millioner.

Det var ellers ingen aktivitet eller planer om aktivitet i Armada Eiendom AS ved oppkjøpet, hvor underskuddet kunne benyttes. Etter oppkjøpet av alle aksjene kom Asker Eiendom AS i posisjon til å benytte underskuddet.

Høyesteretts vurdering:

Innledningsvis må det bemerkes at saksforholdet i dommen ikke var at Asker Eiendom AS kjøpte et såkalt tomt underskuddsselskap.

Høyesterett bestred heller ikke at det i eiendomsprosjekter var uvanlig å kjøpe ut andre aksjonærer. De nøyde seg med å si at dette forholdet ikke var avgjørende.

Retten drøftet argumentene til Asker Eiendom AS, men fant ikke tilstrekkelige grunnlag og sammenheng i fremlagte avtaler, finansieringsmåte, partsforklaringer, vitneførsel mv. til å underbygge et tilstrekkelig forretningsmessig motiv bak transaksjonen.

Retten konkluderte med at det var muligheten for å utnytte underskuddet som var det overveiende motivet for aksjekjøpet. Underskuddet ble nektet fremført.

Kunne noe ha vært gjort annerledes?

Det er alltid lett å være etterpåklok i en slik sak. Men, dersom man skal trekke noe lærdom fra dommen, kan særlig følgende nevnes:

  • Konklusjonen kunne ha blitt en annen dersom aksjesalget hadde vært gjort på et tidspunkt da det fremdeles var aktivitet og ansatte i selskapet.
  • Konklusjonen kunne også ha blitt en annen dersom det på oppkjøpstidspunktet forelå konkrete planer for å skape ny aktivitet og virksomhet i Armada Eiendom AS.

Det er viktig i forkant av et oppkjøp som dette, å dokumentere alle forretningsmessige motiver for transaksjonen. Dette kan gjøres i form av styreprotokoller, avtaler og andre dokumenter i saken.

Ved innsendelse av skattemelding første året etter slike transaksjoner, er det viktig å legge ved et vedlegg til skattemeldingen som redegjør for transaksjonen og det forretningsmessige motivet som ligger bak.

Hvilken betydning kan dommen ha for gründerselskaper?

For oppstartselskaper er det ikke uvanlig å pådra seg underskudd de første årene, samtidig som verdier som er synlige i regnskapene kan være beskjedne.

På den annen side sitter grundere med et selskap hvor det er aktivitet som ofte langt overstiger den lønn som er tatt ut av selskapet, samt at ideen som selskapet eier ikke sjelden kan ha en betydelig verdi.

For gründere, investorer eller andre, som skal kjøpe ut resterende aksjonærer er det viktig at utkjøpet skjer på et tidspunkt hvor det er tilstrekkelig aktivitet og verdier i selskapet som overstiger verdien av underskuddet.